Воронеж. 02.08.2023. ABIREG.RU – Спецпроект – Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области 18 июля разместил на сайте проект отчета государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января всех учтенных в Едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на территории региона. Речь идет о зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и машино-местах. «Абирег» вместе с экспертами изучил проектные значения кадастровой стоимости сегмента многоквартирных жилых домов и составил рейтинг из 100 самых дорогих объектов недвижимости города. Для удобства выделим Топ-10 самых дорогих по Воронежу. Кроме того, попробуем выявить ошибки при оценке, которые ведут к переплатам (для собственников жилья среднего класса) и, наоборот, недоплатам (для владельцев элитного жилья). Рейтинг самых дорогих объектов жилой недвижимости по результатам проведения кадастровой оценки в Воронеже Место в рейтинге   Адрес   Площадь квартиры, кв. м   Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.   Рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб./ кв. м   УПКС объекта недвижимости, тыс. руб./кв. м   Застройщик   1-е место   пл. Ленина, д. 6 («Дом на площади»)   48,3   11 109 000   230 000   110 949,25   ООО Специализированный застройщик «Выбор»   2-е место   ул. Дзержинского, д. 4   42,8   6 000 000   140 186   108 519,24   ВАПСК   3-е место   ул. Чернышевского, д. 41   66,2 107,8 9 500 000 20 000 000   142 965 185 528   108 250,37   ГК «Развитие» 4-е место   пер. Бауманский, д. 15   55,8   5 100 000   127 240   107 753,66   ГК «Развитие» 5-е место   ул. Станкевича, д. 45   40,4   5 700 000   141 676   107 220,11   ООО «СЗ «Энергоавтомат»   6-е место   ул. Революции 1905 года, д. 31ю   43,5   5 000 000   114 943   106 367,46   ООО «СУ-8»   7-е место   ул. Моисеева, д. 9б  (ЖК «Петровский квартал»)     79,6   7 900 000   99 246   100 410,19   ООО Специализированный застройщик «Выбор»   8-е место   ул. 9 Января, д.68/2, корп. 3 (ЖК «Современник»)   27,6   3 627 192   131 420   105 390,29 ООО «Специализированный застройщик «ДСК-1»   9-е место   ул. Таранченко, д. 26   37,9   5 539 160   146 152   105 294,09   «Главоблстройресурс» 10-е место   ул. 9 Января, д. 32   42,5   7 100 000   168 700   105 000,92   ФК «Аксиома»     Отметим, что застройщиками 10 домов с самой высокой кадастровой стоимостью стали ДСК, «Выбор» и «Развитие». Первую строчку рейтинга возглавляет самый дорогой ЖК «Дом на площади» строительной компании «Выбор», класс жилья – элитный. В соответствии с результатами кадастровой оценки удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) квартиры площадью 48,3 кв. м составляет 110,95 тыс. рублей за кв. м при рыночной стоимости 230 тыс. рублей. Удивительный факт, что один из самых элитных жилых комплексов «Солнечный олимп» в Топ-10 не попал и находится только на 77-м месте с УПКС квартиры в 35 кв. м 98,14 тыс. рублей за кв. м. При этом квартира площадью 41,6 кв. м на улице Карла Маркса, 56, находится на девять позиций выше и имеет УПКС 98,56 тыс. рублей за кв. м. В сотню не попал и ЖК «Петровский пассаж». Квартира площадью 66,4 кв. м имеет УПКС 93,9 тыс. рублей за кв. м, в отличие от квартир на ул. МОПРа, д.19/1, которые замыкают рейтинг самых дорогих объектов с УПКС – 96,27 тыс. рублей за кв. м. У собственников жилых помещений, включенных в реестр аварийного жилья и подлежащих сносу, при получении налогового извещения, по всей видимости, возникнет вопрос: «Почему так дорого? Откуда взялась такая цифра?» Например, следуя логике специалистов центра кадастровой оценки, удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м квартиры по пер. Солнечный, 13 (аварийное жилье, подлежащее сносу), соотносится с современным жильем на Московском проспекте. № п/п выборки Адрес Площадь квартиры, кв. м УПКС объекта недвижимости, тыс. руб./кв. м Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб. Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб. 266651 г. Воронеж, пер. Солнечный, д.13 52,3 59 886,95 2 136 442,97 3 132 087,49 163445 г. Воронеж, пр-кт Московский, д.197 64,5 59 887,32 2 859 141,00 3 862 732,14   А выявленные факты снижения кадастровой стоимости квартир по сравнению с предыдущим туром определения кадастровой стоимости на 77-78% свидетельствуют о наличии в расчетах систематической ошибки при определении кадастровой стоимости. Не совсем понятна логика специалистов бюджетного учреждения. № п/п выборки   Адрес   Площадь квартиры, кв. м УПКС объекта недвижимости, тыс. руб./кв. м Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб.   Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб. % снижения   928610   г. Воронеж, ул. Большая Манежная, д. 10   53,4   10 040,16   2 375 180,2   536 144,54   77   582278   г. Воронеж, ул. Красноармейская, д. 33, корп. 4   72,9   9 931,5   3 243 197,8   724 006,35   78   906467 г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, д. 4   49,6   9 944,53   2 253 368,67   493 248,69   78   571681   г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д. 87, кв. 1   71,8   9 999,64   3 244 192,53   717 974,15   78     И таких примеров множество, а проверить правильность использования сведений и материалов для построения эталонной модели и выявить сложные методологические ошибки неспециалисту в области оценочной деятельности или методологии определения кадастровой стоимости самостоятельно практически невозможно. Доступ ограничен, и данные не подлежат включению в основную часть отчета и приложения к ней (пп. 1-4 п. 2 Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки). Каждый собственник, правообладатель ориентировочно понимает, какова рыночная стоимость его объекта недвижимости. Согласно логике законодательства, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена методологическая или техническая ошибка. Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости жилых помещений, приводят к переплатам (для собственников среднего класса жилья) или, наоборот, недоплатам (для собственников элитных квартир) по налогу на имущество, рассчитываемому от кадастровой стоимости. Данное обстоятельство ведет не всегда к справедливому распределению налоговой нагрузки. Рекомендуем владельцам недвижимости (зданий, помещений и т. д.) отслеживать проведение очередной оценки и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов. Всё это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту отчета об оценке.