Председатель совета директоров строительной компании «БиК» Дмитрий Большаков в интервью «Абирегу» рассказал о ситуации на строительном рынке Воронежа, прогнозах на 2025 год и главных вызовах для отрасли. По его оценкам, в следующем году объемы продаж жилья могут упасть на 30-35%, а закладка новых объектов существенно сократится из-за отмены льготной ипотеки. При этом надежные застройщики с финансовой подушкой смогут пережить кризис и даже нарастить долю рынка. Дмитрий Большаков – один из старейших девелоперов Воронежа, его компания «БиК» работает на рынке уже 25 лет. В отличие от многих конкурентов, «БиК» придерживается консервативной финансовой политики – строит на собственные средства, не привлекая проектное финансирование. Это позволяет компании чувствовать себя уверенно даже в кризисные периоды. В интервью Большаков поделился оценкой текущей ситуации на рынке, рассказал о стратегии своей компании и дал прогнозы развития отрасли на ближайшие годы. Особое внимание было уделено проблемам с подключением к инженерным сетям и взаимодействию с монополистами, перспективам комплексного развития территорий (КРТ), а также благотворительности и помощи СВО. Рынок ждет охлаждение после бума льготной ипотеки По словам Дмитрия Большакова, 2024 год для строительной отрасли Воронежа был непростым, несмотря на хорошее начало. «Год начинался позитивно, объявили о завершении льготной ипотеки. Но все отнеслись к этому с иронией – ее уже 3 года обещали завершить, но постоянно продлевали», –отметил девелопер. Первая половина года прошла достаточно успешно – продажи шли хорошо, застройщики строили оптимистичные планы. Однако летом ситуация резко изменилась – льготную ипотеку действительно свернули, оставив только семейную. При этом даже по семейной ипотеке ужесточили требования к заемщикам и увеличили первоначальный взнос. «Строительный рынок сейчас находится, я бы сказал, в шоке. Хотя строительная отрасль очень инертная, любая преграда ощущается через 4-5 месяца. Но все равно есть запас прочности, этот поезд, набрав обороты, еще идет», – считает Большаков. По его прогнозам, полноценный кризис отрасль ощутит ближе к лету 2025 года. «Я так для себя ставлю условный июнь месяц. Тогда раскрутится все более серьезно и ощущение кризиса придет», – отметил девелопер. Большаков ожидает, что в 2025 году объемы продаж жилья могут упасть на 30-35% по сравнению с 2024 годом. При этом закладка новых объектов существенно сократится – многие застройщики предпочтут переждать кризисный период. Цены на жилье стабилизируются, но не упадут Несмотря на ожидаемое падение спроса, Дмитрий Большаков не прогнозирует существенного снижения цен на жилье. По его словам, нынешний уровень цен (около 100 тыс. рублей за кв.м на окраинах Воронежа) уже стал объективным из-за роста себестоимости строительства. Когда начала галопирующая инфляция расти, цена росла из-за дикого спроса. Вслед за ростом цен на жилье подорожали и стройматериалы. В результате нынешняя стоимость квадратного метра уже стала экономически обоснованной. По мнению строительного эксперта, в 2025 году застройщики будут стараться удержать текущий уровень цен. Скидки могут быть 5-10%. Возможны скрытые скидки в виде акций, подарков или бесплатных парковочных мест. Но прямого снижения стоимости квадратного метра ждать не стоит. Дефицит кадров и рост себестоимости строительства Одним из ключевых факторов, влияющих на стоимость жилья, Дмитрий Большаков назвал дефицит рабочей силы в строительной отрасли. По его словам, даже несмотря на сокращение объемов строительства у многих компаний, кадровый голод сохраняется. «Безусловно, арматурщики, каменщики, бетонщики, крановщики, электрики, сантехники – вот я прямо перечислил те наиболее востребованные специальности. Они все равно востребованны даже несмотря на кризис. Если бы сейчас все строили, вообще рук бы не было», – резюмировал собеседник «Абирега». Ситуацию усугубили ограничения на ввоз иностранной рабочей силы. Хотя эта мера и может быть оправданной с точки зрения государства, но она создала серьезные проблемы для строительных компаний. Большаков считает, что в ближайшие годы проблема дефицита кадров будет только обостряться. Это неизбежно приведет к дальнейшему росту зарплат в отрасли и, как следствие, увеличению себестоимости строительства. Монополисты душат застройщиков высокими тарифами Отдельной проблемой для строительной отрасли Воронежа Дмитрий Большаков назвал высокие тарифы на подключение к инженерным сетям. По его словам, за последние годы стоимость технологического присоединения выросла в разы. «Если раньше 5 лет назад было 10-15 тысяч за киловатт электроэнергии, то сейчас, мы заплатили в Горэлектросеть 55 тысяч рублей за киловатт». Есть о чем задуматься – отметил Дмитрий Вячеславович. По его словам, сейчас любой заход на строительную площадку обходится в сотни миллионов рублей только на подключение к сетям и проектирование. При этом сами монополисты объясняют рост тарифов необходимостью реализации инвестиционных программ. Перспективы комплексного развития территорий под вопросом Одним из перспективных направлений развития строительной отрасли и всего города в целом считаются проекты комплексного развития территорий (КРТ). Однако в нынешних экономических условиях эти проекты будут достаточно сложны в реализации. «БиК» рассматривает заход на КРТ. Для старта необходимо расселить как минимум два-три дома, чтобы освободить пятно для первого стартового дома. А это требует первоначальных инвестиций в 200-300 млн рублей. При этом сроки окупаемости таких проектов растягиваются на годы. В нынешних условиях высоких процентных ставок это делает КРТ экономически сложными для большинства застройщиков. «Сейчас, не секрет, на рынке много предлагают земельных участков, чего раньше не было. Уже начали, а в 2025 году еще больше будут предлагать площадок, вплоть с разрешениями на строительство и так далее, которые люди просто не тянут», – отметил Большаков. Он добавил, что отдает приоритет земельным участкам в центре города. Консервативная стратегия позволяет пережить кризис Несмотря на пессимистичные прогнозы для отрасли в целом, Дмитрий Большаков уверен в устойчивости основных строительных компаний города и своего предприятия. «БиК» придерживается консервативной финансовой политики – строит на собственные средства, ограниченно привлекая стороннее финансирование. По его словам, компания не планирует корректировать свои производственные планы на 2025 год. Более того, «БиК» готов рассматривать приобретение новых площадок, если они будут экономически привлекательными. При этом он признает, что депозиты в настоящее время выгоднее, чем строительный бизнес, чтобы там не говорили так называемые «эксперты» о высокой рентабельности в строительстве. Времена сейчас тяжелые. При этом эксперт признает, что многие более мелкие игроки рынка могут не пережить грядущий кризис. «Кто-то обанкротится, но в большей степени будет «латентное» банкротство – кто-то к кому-то присоединится, продаст площадки или сократит свои аппетиты», – считает Дмитрий Большаков. Будущее отрасли «В Воронеже очень высока конкуренция среди застройщиков. При этом и дома стали более качественными и красивыми – даже на окраинах города. Улучшилась инфраструктура вокруг новостроек. Если раньше застройщики гнались за тем, чтобы купить самые дешевые лифты, то сейчас ставят более дорогое оборудование. То же самое с радиаторами, стеклопакетами, фасадами, инженирией – качество однозначно выросло. Воронежские строители однозначно выстоят! Но на рынке останутся компании с устойчивой финансовой моделью и консервативной, диверсификационной политикой. На мой личный взгляд таким глобальным примером может служить ДСК. Мы тоже придерживаемся консервативной стратегии – в стадии строительства у нас ежегодно 40-50 тысяч квадратных метров, сдаем в год от 15 до 25 тысяч метров. Это небольшие показатели, но это реальное строительство и сдача, а не виртуальные проекты по данным различных ресурсов. У нас есть понятный горизонт планирования на 4-5 лет. Мы представляем, где и что будем строить», – считает бизнесмен. Взаимодействие с властью «Полномочия городской власти сейчас намного меньше, чем раньше. Если раньше все коммуникации и разрешения были в одних руках, то теперь ресурсоснабжающие организации – это отдельный пласт с огромным влиянием на строительство. У власти остался только механизм выдачи разрешений и приемки в эксплуатацию. Идет позитивный и поступательный процесс сокращения и упрощения административных процедур. При этом все три ключевые структуры – поставщики тепла, электричества и воды в Воронеже – управляются из Москвы. Когда мы обращаемся к местному менеджменту с жалобами на высокие тарифы, они все показывают рукой на столицу. Из трех монополистов немного мягче в работе Квадра, но и там тарифы постоянно растут. Многие застройщики из-за этого предпочитают строить собственные котельные. Отдельная тема СВО и благотворительность. Мы очень активно участвуем в направлении комплектования нашей армии, более полусотни бойцов направили на СВО, дополнительно обеспечив людей работой, обмундированием и дополнительным материальным поощрением. Также участвуем в закупке необходимого оборудования и МТО. Ведем активную благотворительную деятельность. Построили православную церковь. Оказываем много адресной материальной помощи», – рассказал Дмитрий Большаков.