Застройщиком выступает ИП «К.И.Т.» (основатель — Иван Куликов). Фактически этот квартал — первая настоящая попытка реализовать в городе механизм комплексного развития территории (КРТ). Впрочем, «Абирег», изучив документы, усомнился в том, что масштабная застройка станет по-настоящему результативным примером нового подхода к градостроительству. История вопроса Администрация Воронежа натужно пыталась найти строительную компанию на этот участок именно по условиям КРТ. Еще в 2024 году профильный зампред облправительства Константин Кузнецов признавался в разговоре с «Абирегом», что несколько первоначальных версий договора с будущим застройщиком не устраивали участников рынка. Не билась экономика. После нескольких безуспешных попыток найти подрядчика и изменений к подходам к КРТ такой все-таки нашелся — ИП «К.И.Т.». Случилось это еще в январе 2024 года, тогда как начинали искать инвестора на квартал с 2022 года. В конце прошлого декабря, еще до получения выдачи разрешения на строительство, в компании заявили о существенном сокращении проекта. Число жилых многоэтажек в нем сократилось с десяти до пяти. Плюс изменилась проектируемая этажность: застройщик отказался от 25-этажек в пользу домов переменной этажности — от 10 до 18. Площадь запланированного жилья — почти 121,5 тыс. кв. м. При этом придется сносить детсад, расположенный в квартале на 6,28 га. Ранее его собирались реконструировать. Начало строительства анонсировано на 2026 год: компании предстоит снести порядка 30 старых домов в течение нескольких лет. Инвестиции в проект сейчас оцениваются на уровне 10 млрд рублей. В каком состоянии проект сейчас Проект планировки территории — это основа для ее межевания. К нему застройщик приступит со следующими любопытными параметрами, нигде не озвученными публично ранее. Во-первых, проектом предлагается исключить фрагмент ул. Газовой между ул. 9 Января и Семилукская — как элемент улично-дорожной сети. В мэрии полагают что это нужно «для формирования следующего цельного элемента планировочной структуры квартала». Примечательно, что в конце прошлого года крупная автомагистраль на 9 Января и так оказалась под повышенной нагрузкой: там организовали выделенную полосу для общественного транспорта, и в часы пик на ряде отрезков образуются внушительны дорожные пробки. Кроме того, на 9 Января на участке от остановки «Газовая» до остановки «Колледж» убрали автомобильные развороты, а цикл работы светофоров для них сделали довольно коротким. Во-вторых, в администрации намекают, что 9 Января рассматривается еще и как… улица под организацию работы легкорельсового транспорта. Крайне странное официальное заявление с учетом, что трамвайное движение в городе давно уничтожено, а губернатор Александр Гусев в декабре 2025-го заявил о скорой реализации проекта метробуса на Московском проспекте. Очевидно, что эти две идеи совсем не увязаны между собой. В-третьих, вопрос достаточности социальной инфраструктуры в районе будет поднят только на этапе архитектурно-строительного проектирования. То есть сейчас никто всерьез не задумывается, что делать, к примеру, с единственной в пешей доступности школой №76, в которой и так немало учеников. В документации прямо сказано, что число будущих жителей в три тысячи человек может и поменяться: мастер-план содержит «ориентировочные технико-экономические показатели» планируемой застройки, они подлежат уточнению на будущих стадиях КРТ. Вместе с тем, в документации скромно указано общеобразовательное учреждение лишь на 263 места: видимо, речь как раз о школе №76. Есть, конечно, и проект школы на 1,5 тыс. мест — на участке за ЖК «Скандинавия», то есть практически на отшибе, за которым находится выезд на окружную (ул. Героев Сибиряков). Там же запланирован филиал детской поликлиники. Но все это регламентировано постановлением мэрии от июля 2023 года и публично в последнее время властями не комментировалось. В-четвертых, проект ЖК планируется к реализации как «двор без машин». Минимальная необходимая площадь парковочного пространства, по мнению представителей мэрии, составляет порядка трех тыс. кв. м, тогда как в проектном положении прописан показатель в 500 «квадратов». Впрочем, застройщик обещает организацию 1 415 машино-мест, учитывая подземный паркинг, из которых 1 082 — постоянные. В-пятых, коэффициент плотности застройки по КРТ превышает норматив почти в пять раза: 2,55 против 0,54. А плотность населения в красных линиях — почти вдвое: 455 человек на гектар против 243 по норме. Непосредственно по месту расположения ЖК плотность застройки и вовсе заявлена на уровне 300%. В-шестых, проектом предлагается изменить красную линию по ул. 9 Января «с целью формирования ее единого поперечного профиля с учетом нормативной ширины, а также рационального использования земель». Тогда как расстояние от красных линий до тех же стен детсада должно составлять не менее 25 м. А ведь еще — и ожидаемые вопросы по энергетической и коммунальной инфраструктуре. Нужно строительство нового коллектора, необходимо переподключение электросетей, переустройство газораспределительных сетей и т. д. Что смущает в проекте Все эти пункты в первом же приближении ставят ряд острых вопросов. Что делать, когда 9 Января встанет намертво после появления там жилкомплекса на три тыс. жителей? Уже сейчас направление перегружено. Как социальная инфраструктура справится с наплывом новых жильцов? Тот же детсад придется закрыть и надолго, прежде чем на его месте будет возведен новый. Где парковать машины, которыми владеют будущие собственники квартир? Поблизости нет ни одной организованной даже платной парковки, а на 9 Января из-за «выделенки» это делать фактически запрещено. Как говорится, и так далее и тому подобное. Напоследок — любопытная деталь, которая не несет ключевой смысловой нагрузки, но определенным образом показывает мышление современных сотрудников мэрии. В документации по планировке территории есть отсылка к научному труду архитектор Зои Яргиной от 1986 (!) года. Чуть более свежая отсылка к другой работе — от 2006 года. То есть речь о теории, закладываемой в практику, которая была актуальна 20-30 лет назад — когда никто на рынке и помыслить не мог, каким будут его сегодняшние реалии. А, учитывая, что договор КРТ должен быть полностью исполнен к 2033 году, ситуация и вовсе выглядит несколько комичной и даже абсурдной. Впрочем, от лирики — к экспертизе. «Абирег» обратился к участникам строительной отрасли Воронежа с предложением прокомментировать проект застройки. Вот, что они думают. Мнение эксперта По мнению председателя Союза строителей Воронежской области Владимира Астанина, проблемы транспортной нагрузки на улице 9 Января нельзя рассматривать изолированно от общего состояния улично-дорожной сети города. «Говорить, что на 9 Января пробки — это неразрешимая проблема, неправильно. Их причина не только в плотной застройке. К заторам приводит прежде всего неурегулированность перекрестков и отсутствие продуманных развязок. Это технические вопросы, и они решаемы, если к ним подходить системно. Нельзя останавливать развитие города только потому, что мы сегодня не умеем грамотно организовать движение», — отметил эксперт.  Эксперт напомнил, что практика последних десятилетий показывает: сначала строится жилье, а затем уже развивается инфраструктура. «Девелоперы тянут за собой и дороги, и сети. У нас практически нет примеров, когда бы сначала построили полноценную дорогу, а потом — дома. Строительство всегда запускает развитие территории. Именно для этого и придуман механизм КРТ — чтобы объединить усилия власти и бизнеса. Это двусторонняя работа: часть ответственности несет застройщик, часть — администрация. Только при таком балансе можно говорить о настоящем комплексном подходе. Если все переложить на одну сторону, результат будет слабым», – считает он.  Эксперт считает выбор площадки под проект КРТ на улице 9 Января в целом оправданным. По его словам, именно этот район наиболее подходит для комплексного развития: здесь сосредоточена обширная территория, давно выведенная из активного использования, но при этом сохраняющая удобные транспортные связи с другими частями города. При грамотной организации движения, уверен специалист, район способен превратиться в современную и комфортную городскую среду без проблем с заторами. Кроме того, существующая застройка на участке уже морально и физически устарела, поэтому ее обновление позволит придать этой части Воронежа новое, более современное лицо. По словам Астанина, при условии грамотного проектирования улицы, дополнительных выездов и синхронизации с городскими планами по транспортной реформе реализация КРТ на 9 Января может стать «пилотным примером» того, как в Воронеже возможно развивать старые кварталы без жертв для городской среды. «Если власти и инвестор действительно будут действовать в партнерстве, соблюдая баланс интересов, этот проект способен стать образцом комплексного подхода, а не очередной точечной застройкой», — резюмирует он.