За последний год более 3 тысяч сделок с недвижимостью с участием пенсионеров были оспорены в суде. Во всех случаях история практически одна и та же: вначале пенсионер продаёт свою квартиру, а потом просит аннулировать сделку, объясняя свои действия тем, что в момент подписания договора купли-продажи находился под влиянием мошенников. В ситуации разбирались корреспонденты TV Губернии. По отработанной схеме Сейчас в Воронеже рассматривается несколько гражданских дел, в которых пенсионеры оспаривают совершённые сделки с недвижимостью. Одна из таких тяжб длится уже два года. Всё это время пожилая женщина, которая после сделки перевела деньги – около трёх миллионов рублей – телефонным мошенникам, отказывается выезжать из своей бывшей квартиры. При том, что по условиям подписанного договора, должна была покинуть занимаемое помещение через две недели после получения денег… У покупателей продавец не вызвала никаких подозрений. Быстро собрала необходимые справки и даже взяла заключение из психоневрологического диспансера, что не страдает соответствующими заболеваниями… В похожей ситуации оказалась и другая жительница Воронежа, которая приобрела квартиру для пожилой мамы: оформила договор, передала продавцу – милой старушке – наличные деньги. Жильё должно было вот-вот освободиться. Но в итоге продавец наотрез отказалась съезжать, а потом и вовсе прекратила общение с покупателем. Причина всё та же – мошенники оставили без денег. В обоих случаях стороны продолжили разбирательство в суде. Несмотря на всю абсурдность ситуации, чаша весов правосудия склонилась в сторону продавцов. Надо сказать, что так происходит в большинстве подобных случаев. Логика тут следующая. Суд рассматривает сам факт сделки. Если доказано, что во время неё на одного из участников оказывалось давление третьими лицами, договор могут аннулировать. Тогда вступает в силу так называемый институт реституции, когда всё возвращается в состояние «как было до». С квартирой всё понятно – она переходит бывшему владельцу. А вот возврат денег – под большим вопросом. Как правило, все свои накопления пожилые граждане уже перевели мошенникам. Конечно, есть пенсия, но, сами понимаете, что выплата огромного долга растянется на десятилетия… В итоге добросовестные покупатели продолжают подавать апелляции в надежде, что суд всё же оставит им купленное жильё. Требуется перестраховка Проблема усугубляется тем, что после участившихся случаев мошенничества ранее действовавшие механизмы защиты покупателей квартир через договор титульного страхования перестали работать. Страховые компании уже исключили соответствующие риски из перечня пунктов, по которым положено возмещение. Ранее такой вид страховки полностью покрывал ущерб приобретателя недвижимости в случае её потери из-за непредвиденных обстоятельств. Однако страховщики посчитали вероятные убытки и решили, что в случае с «бабушкиной квартирой» этот вид страхования им больше не выгоден. Как вывести ситуацию из тупика, недавно задумались в Госдуме. Здесь предложили ввести обязательное нотариальное заверение всех сделок с недвижимостью для защиты пожилых людей от мошенников. Законодатели также собираются принять обязательное страхование сделок, если недвижимость является для продавца или покупателя единственным жильём. Но насколько это поможет решить проблему? – Данные сделки нужно проверять и готовить с особой тщательностью, но прежде всего необходимо внимательно поговорить с продавцом, – считает риелтор Татьяна Трифонова. – Расспросите, куда собирается переезжать пенсионер. Попросите предоставить подтверждающие документы или поговорите с теми, у кого он собирается жить. Обязательно свяжитесь с родственниками продавца. Возможно, они не в курсе, что происходит. Если на деньги от продажи недвижимости продавец собирается покупать другое жильё, настаивайте на включении этой операции в общую сделку. Таким образом ваши деньги будет получать уже последний продавец в этой цепочке, что исключит риск попадания средств к мошенникам. Татьяна Трифонова поделилась историей, когда ей пришлось отговорить покупателей от сделки. – Продавец – женщина 80 лет – на мои вопросы отвечала, несколько путаясь, – рассказала риелтор.– Другого жилья у неё не было. Переехать жить она якобы собиралась к подруге, чей внук почему-то присутствовал при передаче задатка. Родственников, кроме внучки, до которой дозвониться мы так и не смогли, у неё не было. Я решила для себя, что отвечать за такую сделку не буду, пусть покупатель сам берёт на себя ответственность. В результате люди подумали и на следующий день отказались от покупки. Комментарий юриста Эффект Долиной Схему, при которой продавец квартиры после её продажи оспаривает сделку, заявляя о том, что стал жертвой мошенников, в народе прозвали эффектом Ларисы Долиной. Напомним, что в 2024 году певица продала свою пятикомнатную квартиру в центре Москвы за 112 млн рублей. Однако вскоре потребовала аннулировать сделку, потому что подписывала бумаги под влиянием третьих лиц. Подобные ситуации возникали и до истории с Долиной. Однако дело певицы получило широкий резонанс. Суд обязал покупательницу жилья 34-летнюю Полину Лурье вернуть квартиру Долиной. По результатам экспертизы певица во время сделки с недвижимостью была «психически неустойчивой», поэтому не отдавала отчёта в своих действиях. Деньги, вырученные за продажу квартиры, артистка так и не вернула, потому что перевела всё мошенникам. В результате Лурье продолжает добиваться справедливости. 27 ноября второй кассационный суд в очередной раз оставил решение предыдущих инстанций в силе. Суд также постановил, что покупатель должен требовать денежные средства не с Долиной, а с мошенников, на счёт которых ушли 112 миллионов рублей. – Разбирая «Эффект Долиной», большинство упускает такой важный момент, как то, что большинство сделок на рынке недвижимости у нас производятся с предоплатой, – рассказал воронежский юрист Константин Павленко, – то есть заключается либо договор о задатке, либо предварительный договор. Уже за ними, через недели или месяцы, следует сам договор купли-продажи. Так было и в случае с Долиной. Суд в решении указал, что на протяжении нескольких недель певица не показала намерения действительно продать квартиру: не освободила её, не вывезла вещи, не выписалась и не принимала мер к поиску другого жилья. В связи с тем, что суд фактически возложил на покупателя квартиры обязанность анализировать поведение продавца, юрист советует придерживаться следующих рекомендаций во время сделок с недвижимостью. В предварительном договоре закреплять обязанность продавца и иных лиц сняться с регистрации до заключения основной сделки (в идеале ещё и встать на регистрационный учёт по новому месту жительства). Предусмотреть неустойку за то, что данные лица на регистрационный учёт не встали. Если продавец отказывается отражать подобные условия, то, по крайней мере, не вносить слишком большой задаток и предусматривать, что в случае, если продавец не примет мер к снятию с учёта до сделки, то покупатель имеет право отказаться от заключения основного договора без потери задатка. Если продавец не успел никуда зарегистрироваться, то в договор нужно включать заверение от него в том, что он нашёл такое жильё, а если не нашёл, то принимает на себя все риски. Итак, чтобы сделка прошла безопасно надо 1. Выясните, зачем продаётся недвижимость. Если это единственное жильё продавца, то узнайте, что он покупает взамен, когда будет совершена альтернативная сделка и с кем, а также получите информацию, где будет жить и где будет прописан продавец. 2. Настаивайте на проведении комплексной психолого-психической экспертизы перед сделкой. Она с высокой долей вероятности поможет понять, находится ли человек под влиянием третьих лиц. Если информация подтвердится, от сделки следует отказаться. 3. Требуйте присутствия близких родственников на сделке, ведите её видеозапись. На видео продавец должен заявить о действительности своих намерений. 4. Воспользуйтесь «периодом охлаждения», когда деньги покупателя после регистрации сделки не сразу поступают продавцу, а помещаются на специальный эскроу-счёт на определённый срок. Важно знать, что зачастую мошенники торопят жертв, не давая им опомниться. Пауза даст продавцу время выйти из-под психологического давления, посоветоваться с родными и, в случае необходимости, отменить сделку без потери жилья. Плюс в течение этого времени у участников сделки, банков, Росреестра, правоохранительных органов есть возможность проверить законность операции и выявить признаки мошенничества. 5. Потребуйте, чтобы до окончательного заключения сделки продавец выписался из квартиры, фактически освободил её и передал ключи покупателю.