Почти половина коммерческой недвижимости сталкивается с износом телеком-инфраструктуры
Оператор ИТ-решений "Обит" (ООО "Обит") провел исследование, основанное на данных первичной технической оценки телеком-инфраструктуры более 1 тыс. объектов торговой и офисной недвижимости малого и среднего сегмента в Москве, Санкт-Петербурге и Казани, собранных за 2025 г.
Согласно ему, 42% объектов имеют дублирование сетей и признаки износа инфраструктуры. В 20% случаев были зафиксированы нарушения норм безопасности, в частности, пожарных норм.
Актуальность проблемы ComNews подтвердил представитель пресс-службы ПАО "МегаФон". "Проблема касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Одна из основных причин - при проектировании территории в зоне строительства зданий не учитываются состав телеком-объектов и их архитектура", - сказал представитель пресс-службы ПАО "МегаФон".
Также согласился с выводами о масштабе "запущения" инфраструктуры вице-президент по развитию продуктов и работе с МСП "Ростелекома" (ПАО "Ростелеком") Тимофей Абраменко.
По мнению авторов исследования, одна из главных причин "запущения" телеком-инфраструктуры - отсутствие прозрачной модели управления. Если на объекте нескольких операторов управление каждой сетью ведут разные компании по собственным политикам, и они не всегда координируются с управляющей компанией (УК). На каждом втором объекте отсутствует централизованное управление сетями.
Авторы отмечают, что это может привести к санкциям от контролирующих органов - на одном из объектов ситуация достигла "критического уровня", что привело к предписаниям от пожарной инспекции за нарушение требований безопасности. Также схемы подключения не всегда согласовываются с инженерными службами, маркировка кабельной инфраструктуры выполняется частично, а неиспользуемое оборудование не демонтируется.
"При проведении административно-управленческого аудита, на одном объекте мы насчитали шесть провайдеров, каждый - со своей логикой, серверной и ценником. Результат: кассы падают, камеры висят, арендаторы недовольны, а директор УК, по наитию, делает вид, что "это не наш контур ответственности". В итоге - простои, потери данных и нервная агония. По нашим оценкам, такие сбои съедают 1,5-2% чистого операционного дохода в год и напрямую снижают капитализацию объекта. Коллеги по цеху регулярно в отчетах по офисному и ритейл-рынку указывают: цифровая нестабильность снижает арендный спрос на 5-7%", - рассказал управляющий партнер консалтингово-девелоперской компании в сфере коммерческой недвижимости ООО "Территория Дела" Денис Троценко.
Как отметили авторы исследования, фрагментация и амортизация телеком-инфраструктуры напрямую влияет на расходы управляющих компаний. УК могут тратить более 1000 человеко-часов в год на сопровождение операторов, при этом процессы дублируются по числу провайдеров, увеличивая нагрузку на технические команды и снижая общую операционную эффективность. По итогу часть потенциала объектов остается нереализованной: "упущенная финансовая выгода может быть сопоставима с доходами от аренды одного-двух типичных для объекта арендаторов".
Дополнительная сложность - непрозрачность предоставления услуг для арендаторов. УК может не знать, подключен ли арендатор и на каких условиях, доволен ли он качеством связи, была ли авария на сети - в большинстве случаев нет "единого окна" для получения достоверной информации и контроля за качеством сервиса для арендаторов.
Однако вице-президент по развитию продуктов и работе с МСП "Ростелекома" Тимофей Абраменко рассказал ComNews, что основная причина проблем в том, что здания изначально не проектируют как цифровые среды.
"Бизнес-центры, коммерческие этажи жилой застройки и торговые комплексы, особенно построенные пять-десять лет назад, часто превращаются в "клетки Фарадея". Энергоэффективное остекление и монолитный бетон убивают сигнал, а выделенные под телеком-узлы помещения не соответствуют ни требованиям пожарной безопасности, ни задачам современного бизнеса. В таких условиях любой оператор вынужден строить сети поверх отделки, что и ведет к нарушениям, которые зафиксированы в исследовании", - отметил Тимофей Абраменко.
По его словам, действующие нормы для телеком-инфраструктуры в строительстве объектов недвижимости не учитывают их современное применение и потребность бизнеса в высокоскоростных каналах: они не обязывают застройщиков предусматривать присутствие и бесконфликтную работу нескольких операторов, чтобы объединять их решения в единую систему.
Еще одна причина - непрозрачные экономические отношения. УК, по словам Тимофея Абраменко, монопольно завышают цены за доступ на кровлю или в стояки, превращая это в "ренту, а не в сервис для резидентов": "В итоге проигрывают все: арендаторы вынуждены за свой счет перестраивать сети и делать капремонт помещения под свои ИТ-задачи, а арендодатели получают снижение капитализации и ликвидности объекта, который не соответствует современным цифровым стандартам".
По мнению представителей "Обит", часть рынка пересматривает подходы к управлению телеком-инфраструктурой в коммерческой недвижимости в сторону моделей с четко определенной зоной ответственности и централизованным управлением через хозяйствующего оператора.
"Речь идет о том, чтобы относиться к управлению телеком-инфраструктурой торговых и бизнес-центров как к полноценному бизнес-направлению. Собственники и управляющие компании приходят к необходимости работы по принципу "одного окна": хозяйствующий оператор берет на себя управление не только телеком-, но и цифровой инфраструктурой объекта и координацию других операторов", - отметил заместитель гендиректора по развитию бизнеса "Обит" Кирилл Строганов.
Централизованный подход, по мнению представителей "Обит", позволяет упорядочить телеком-инфраструктуру, ввести прозрачные правила взаимодействия и тарифную политику для всех операторов, снизить операционные затраты и финансовую нагрузку на управляющие компании, а также повысить управляемость и качество сервисов. Также появляется больше возможностей инвестиций в модернизацию инфраструктуры, в том числе за счет перераспределения затрат со стороны хозяйствующего оператора.
"Опыт показывает, что модель с единым хозяйствующим оператором является наиболее эффективной. Когда на объекте работает главный ответственный оператор, управление становится прозрачным, предсказуемым и контролируемым. Модель хозяйствующего оператора обеспечивает баланс интересов всех сторон - собственника, управляющей компании и арендаторов - и гарантирует стабильность телеком-инфраструктуры на всех уровнях", - считает директор департамента информационных технологий Fort Group Дмитрий Кузьмин.
Также в "Обит" считают, что рыночные тенденции усиливают востребованность такой модели: компания отмечает рост спроса на фиксированные каналы с высокой пропускной способностью и отказоустойчивостью. Параллельно усиливается консолидация телеком-отрасли.
"Телеком - это ресурс, причем ресурс разноплановый. Во-первых, управляющая компания может поставлять его арендаторам и тем самым получать дополнительный источник выручки. Во-вторых, это явное конкурентное преимущество. Выбирая между несколькими ТЦ, человек пойдет туда, где лучше связь, есть сервисы, с которыми комфортно работать. В-третьих, прозрачный телеком открывает путь к огромному массиву данных, резко повышающих эффективность управления объектом. Управленческие команды с плохой аналитикой заведомо в проигрыше. Если соответствующий компонент "хромает", эффективная реализация этого ресурса фактически становится невозможной", - утверждает коммерческий директор ООО "УК Сампа" (входит в экосистему Сбербанка) Мария Дорохова.
При этом не все на рынке поддерживают модель единого хозяйствующего оператора. По мнению других игроков, это может привести к появлению монополии и административному давлению на провайдеров. "УК получит рычаги влияния на коммерческие условия работы операторов, по сути, монополизируя доступ к клиентам. При подобной схеме грань между наведением порядка и созданием дополнительного источника дохода для УК за счет телеком-рынка становится едва различимой. Провайдеры в такой системе рискуют утратить не только самостоятельность, но и экономическую эффективность, что в итоге может свести на нет ожидаемый рост качества сервисов", - сказал ComNews представитель пресс-службы компании ТТК (АО "Компания ТрансТелеКом").
"Проблема не решается искусственным ограничением конкуренции и назначением "одного хозяйствующего оператора", который не будет никого пускать на объект. Это может создать лишь новую монополию, но не решит запрос арендаторов на лучший сервис и цену", - также считает Тимофей Абраменко.
Представитель пресс-службы ПАО "Мегафон" сказал ComNews, что повысить уровень безопасности, обеспечить арендаторов стабильным сигналом и избежать хаотичного разрастания инфраструктуры помогут выделение необходимых технических помещений и формирование понятных правил размещения объектов связи.
По мнению Тимофея Абраменко, решение лежит в двух плоскостях: нормативной и сервисной. Он считает, что необходимо законодательно закрепить требования к современной телеком-инфраструктуре на этапе проектирования. "Должен появиться так называемый цифровой архитектор объекта или квартала, структура, которая еще на стадии котлована спроектирует единую бесшовную среду. Она должна быть рассчитана на нескольких конкурентных поставщиков, но построена по единым стандартам безопасности и с четкой маркировкой, чтобы неиспользуемое оборудование вовремя демонтировалось, а пожарные проходы не превращались в склады проводов", - объяснил Тимофей Абраменко.
Также, по его мнению, необходим переход от модели "аренды места под антенну" к модели "цифрового рабочего места". Арендаторам должны предлагать не просто "коробку", а готовую инфраструктуру с высоким уровнем доступности и безопасности.
https://www.comnews.ru/content/243325/2026-01-20/2026-w04/1008/pik-pikiroval-no-problema-ostalas